【案情简介】

      去年8月，李某与叶某签订二手房买卖合同，约定叶某将其名下甲房屋出售给李某，双方完成过户手续后，叶某应于今年2月某日前将该房屋腾空并交付李某，每逾期一天交房，叶某支付总房款价万分之五的违约金给李某，并应继续履行。然而，由于新冠肺炎疫情爆发，社区防控措施升级，叶某置换的乙房屋不得不暂停收尾阶段的装修工作。叶某只好继续居住在甲房屋中，并以疫情为不可抗力为由，向李某提出“延期1个月交房，并免除违约金”的请求。对此，李某表示拒绝。到了合同约定的房屋交房日期，李某直接要求叶某立即搬离，双方因此发生激烈争执。

      【调解过程】

      调解员在与双方沟通后，基本厘清纠纷事实。调解员发现本案争议焦点在于：疫情是否可以视作本案叶某免除违约责任的不可抗力因素。调解员分析认为：疫情的爆发虽然符合“无法提前预见、不能避免且不能克服的客观条件”这一构成要件，但在叶某与李某的房屋买卖合同当中，对合同履行影响较轻；因为叶某延期交付是因为置换的乙房屋装修未按时完成收尾，但经调查，乙房屋水、电、煤均已开通，只是部分家具未能及时安装，整体不影响人员入住；如果叶某以此为由拒绝履行对李某的房屋交付义务，显然不符合公平原则。据此，调解员认为因叶某可以履行合同而拒绝履行，李某可以要求其承担相应的违约责任。

      在调解员向叶某解释清楚疫情是否可以作为不可抗力的相关法律后，叶某愿意尽快把房屋交付给李某。随后，调解员找到李某劝说，李某经过思虑，表示愿意给叶某5天时间宽限，并配合叶某搬离甲房屋。

      【调解结果】

      最终李某与叶某签订人民调解协议书：叶某5日内清空物品并搬出甲房屋，交房于李某；李某则免除其延期5日交房的违约金，并协助叶某搬出其屋内物品。

    胡祖源